ZZP Hypotheek | Dit zijn je opties als ZZP’er

Het krijgen van een hypotheek als zelfstandige ondernemer zonder personeel (ZZP’er) is niet eenvoudig. Veel hypotheekverstrekkers zijn streng, vereisen behoorlijk wat jaarverslagen en er komen tal van andere dingen kijken bij een hypotheekaanvraag als ondernemer. Gelukkig is er ook goed nieuws, want er zijn een aantal mogelijkheden die een ZZP hypotheek een stuk makkelijker maken, en daar ga ik in dit artikel op in.

Inhoudsopgave

Voorbereiding ZZP hypotheek

De reden dat het aanvragen van een hypotheek lastiger is als ondernemer, is omdat zelfstandig ondernemen volgens banken een minder stabiel beroep is. Vaak fluctueren je inkomsten maandelijks en komt er bij een eigen bedrijf meer risico kijken dan werken in loondienst. Het maakt niet uit of jij en ik het hier wel of niet mee eens zijn, want uiteindelijk is het de bank die je moet overtuigen van je solvabiliteit. Dit komt er grofweg op neer dat je ook in de toekomst in staat bent om je maandelijkse lasten te voldoen.

Veel banken vragen de jaarcijfers van drie jaar tijd als het gaat om een ZZP hypotheek, waarbij deze positief moeten zijn. Een bank wil zien dat de omzet redelijk stabiel is, dat er genoeg winst is om zowel in levensonderhoud te voorzien als het betalen van de hypotheek, en dergelijke. Banken en andere hypotheekverstrekkers willen daarom een beeld vormen van zowel je zakelijke als je persoonlijke situatie.

Het is belangrijk om in ieder geval wat doorzettingsvermogen te hebben als je een ZZP hypotheek gaat aanvragen, en het is verstandig om bij meerdere aanbieders te informeren naar de mogelijkheden. Er zijn echter wel dingen die je kunt doen om je kansen te vergroten, ook als je geen jaarcijfers kunt laten zien van de afgelopen drie jaar of als je nog niet zo lang ondernemer bent. Zorg er in ieder geval voor dat je zoveel mogelijk informatie bij elkaar verzamelt die jouw hypotheekaanvraag ten goede komt, denk daarbij aan:

Jaarcijfers die zijn ingediend, inclusief jaarverslagen
Voorlopige jaarcijfers
Je bedrijfsplan
Een winstprognose voor het aankomende jaar, of jaren
Informatie over je onderneming en de sector waarbinnen je actief bent
Je vast lasten, denk aan je huidige huur, elektra, etc
Diploma’s, certificaten en dergelijke, waarmee je kunt aantonen welke vaardigheden je hebt
Eventuele schulden
Spaargeld
Verzekeringsbewijs van bijvoorbeeld een arbeidsongeschiktheidsverzekering, een aansprakelijkheidsverzekering, en meer
Loon van een eventuele partner, inclusief een samenlevingsovereenkomst, huwelijksakte of bewijs van een geregistreerd partnerschap. Ook als jouw partner parttime werkt, kan met name een vast contract een groot verschil maken bij het aanvragen van een hypotheek
Garantstelling. Wellicht zijn er mensen in je omgeving die garant willen en kunnen staan, waardoor het risico voor de hypotheekverstrekker minder groot is. Bijvoorbeeld ouders met een koophuis. Houd er wel rekening mee dat je hier niet te lichtelijk over denkt, want als je de hypotheek niet meer kan betalen, zal de hypotheekverstrekker dus aankloppen bij de ondertekenaars van deze garantstelling

Jaarinkomen ZZP’er berekenen i.v.m. hypotheekaanvraag

Iets anders dat je kunt doen voordat je een hypotheek aanvraagt, is een inschatting maken van het bedrag dat je zou kunnen lenen. Dit kun je doen tijdens een kennismakingsgesprek, maar ook online zijn er tools om een grove schatting te maken, waarbij vaak wordt gevraagd om een jaarinkomen.

Als ZZP’er ligt dit natuurlijk een tikkeltje ingewikkelder, en je kunt je gemiddelde jaarinkomen als zelfstandige ongeveer als volgt berekenen, mits je (geschatte) jaarcijfers van de afgelopen drie jaar aan één stuk hebt.

Het gaat bij deze berekening om de winst van je onderneming en dus niet om de omzet, een belangrijk detail. Een groot bedrijf kan namelijk ontzettend veel omzet draaien, maar vervolgens kiet spelen of zelfs verlies maken. En een kleine eenmanszaak kan daartegenover een mooie winst maken, zonder dat de omzet veel hoger ligt. Hieronder een voorbeeld:

Jaar 1 (2020) -> winst van €35.000
Jaar 2 (2021) -> winst van €40.000
Jaar 3 (2022) -> winst van €50.000

In dit voorbeeld stijgt de winst ieder jaar, wat een positief punt is voor banken. De gemiddelde winst van deze drie jaar bereken je als volgt: drie keer jaar 3 (3*50.000) + twee keer jaar 2 (2*40.000) + één keer jaar 1 (€35.000) = 265.000 / het aantal jaren (6) = ~€44.000. Dit is het gemiddelde jaarinkomen dat je kunt gebruiken voor het berekenen van de maximale hoogte van een hypotheek. Houd in gedachten dat deze berekening slechts een schatting is, aangezien iedere hypotheekverstrekker er een andere methode op kan nahouden. Sommige banken tellen de drie jaarwinsten bij elkaar op en delen deze door drie, in dat geval komt het jaarinkomen lager uit, namelijk op ~€41.000. Vergeet niet dat ook spaargeld en schulden (ook studieschuld) van invloed zijn op het te verkrijgen hypotheekbedrag.

Tip: houd bij het uitrekenen van een hypotheek niet het maximale bedrag aan, maar kijk ook naar de maandlasten. Soms is het beter om een lagere hypotheek te nemen, aangezien dit ook betekent dat de maandlasten makkelijker op te hoesten zijn. Iets dat erg fijn kan zijn voor jou als ondernemer, aangezien het leven al vol risico’s zit.

Zaken om in je voordeel te gebruiken

Er zijn een aantal dingen die je in je voordeel kunt gebruiken, zoals de NHG en/of een startershypotheek.

Nationale hypotheekgarantie ZZP

Ook als ZZP’er kun je in aanmerking komen voor een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wat het makkelijker maakt om een hypotheek af te sluiten. De NHG zorgt namelijk voor een stukje zekerheid, waardoor het risico voor de hypotheekverstrekker een stuk minder groot is. Hieronder een aantal vereisten:

Je bent minimaal 12 maanden actief als zelfstandig ondernemer, als je onderneming langer bestaat wordt er gekeken naar de afgelopen drie jaar
Je bent aangesloten bij de KvK
Je hebt meerdere opdrachtgevers
Het laatste jaar is winstgevend, en/of de winst van het laatste jaar is het hoogst
Je komt de BKR-toets door
De woning die je op het oog heeft beschikt over een taxatierapport van een erkende taxateur
De koopsom is lager dan €405.000, waarbij je iets meer kunt lenen voor energiebesparende voorzieningen (€429.300)
Je vraagt een “inkomensverklaring ondernemer” aan via de rekenexperts van NHG. Je valt als ZZP’er trouwens onder de noemer “IB ondernemer”. De inkomensverklaring is vervolgens 6 maanden geldig en je ontvangt deze binnen 5 dagen na aanvraag per e-mail. Deze verklaring wordt gebruikt voor het bepalen van het maximale hypotheekbedrag

Deze inkomensverklaring biedt geen garantie op het krijgen van een hypotheek, maar het vergroot wel je kansen. Als je in de afgelopen drie jaar als zelfstandig ondernemer werkzaam bent geweest en tevens in loondienst, kunnen beide worden gebruikt. Als je een aanvraag doet tijdens een lopend boekjaar, dan moeten de reeds gemaakte inkomsten in lijn zijn met het gemiddelde.

Startershypotheek en/of starterslening

Een ander voordeel waar je tegenwoordig ook als ZZP’er aanspraak op kunt doen is een startershypotheek. Dit is een mooi fiscaal voordeel, waarbij je een vrijstelling ontvangt van de overdrachtsbelasting. Dit is alleen van toepassing als je voor het eerst een woning koopt, evenals een aantal andere vereisten. Zo moet je tussen de 18 en 35 jaar oud zijn, en mag de koopsom niet meer zijn dan €440.000 op het moment van schrijven.

Een startershypotheek is weer iets anders dan een starterslening, waarbij je een extra lening afneemt van de gemeente. Ook hier kun je als ZZP’er voor in aanmerking komen, en het is een overbruggingslening tussen de koopsom van het huis en de maximale lening die je kunt krijgen. De eerste drie jaar betaal je vervolgens geen rente of een aflossing, waarna je dit na drie jaar wel gaat doen. Het voordeel is dat je een duurder huis kunt kopen en dat je gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek. Het nadeel is dat je na drie jaar dus een hoop meer gaat betalen. Een risico dat je bereid moet zijn om te nemen.

Aanbieders ZZP hypotheek

Zoals ik al eerder heb vermeld zijn er behoorlijk wat mogelijkheden, zelfs als je nog maar een jaar actief bent als ZZP’er. Het is verstandig om altijd meerdere aanbieders met elkaar te vergelijken, zelfs als je een hypotheekaanbod ontvangt van de eerste bank waar je informeert. Hieronder een aantal aanbieders om te overwegen, die bekendstaan om het verstrekken van hypotheken aan starters en ZZP’ers. Ik heb ook de kosten vermeld die de aanbieders berekenen voor het advies en de administratieve werkzaamheden.

#1 Frits

Frits is een hypotheekadviseur en dit bedrijf heeft zich onder andere gespecialiseerd in het bijstaan van ZZP’ers bij het aanvragen van een hypotheek. Kenners van de kleine lettertjes, waardoor je in duidelijke taal een hypotheekadvies kunt krijgen. Ze helpen ook met het berekenen van je maximale hypotheek, evenals begeleiding tijdens het aankoopproces. Voor ZZP’ers en voor starters die nog maar een jaar actief zijn als ondernemer, vergelijkt Frits de hypotheken van de ABN AMRO, ASR, BLG Wonen, Rabobank, SNS Bank, NIBC Bank en het Woonfonds.

Een belangrijk punt waarbij Frits jou kan helpen is het berekenen van de solvabiliteit, waarbij je eigen vermogen wordt gedeeld door het balanstotaal. Het resultaat moet in ieder geval hoger zijn dan 0,20 (soms 0,25) om in aanmerking te komen. Dit is de solvabiliteitsratio, wat laat zien of je wel of geen gezonde onderneming hebt. Een ander punt is het uitrekenen van de liquiditeit, iets dat ook door alle hypotheekverstrekkers zal worden gedaan. De liquiditeitsratio moet op zijn beurt groter dan 1.0 zijn, wat er kort gezegd op neerkomt dat er meer geld binnenkomt dan dat eruit gaat. Hiervoor wordt gekeken naar je vlottende activa en de kortlopende schulden; het verschil tussen geld dat er moet binnenkomen en geld dat er nog uitgaat op de korte termijn.

Voor een kennismakingsgesprek betaal je bij Frits niets, maar dit verandert als je via Frits een hypotheek afsluit. Voor een eerste woning betaal je €2.700, waarvoor je een volledige hypotheekaanvraag ontvangt via een notaris.

#2 SNS Bank

In plaats van een hypotheek afsluiten via een hypotheekadviseur zoals Frits, kun je dit ook rechtstreeks bij de bank doen. Het kan een voordeel zijn als je al je zakelijke rekening bij deze bank hebt lopen en de bank dus kan zien dat er iedere maand een som geld binnenkomt.

De SNS Bank verstrekt bijvoorbeeld hypotheken aan ZZP’ers. SNS Bank kijkt indien mogelijk naar de cijfers van de afgelopen drie jaar. Is het gemiddelde echter hoger dan het laatste jaar, dan wordt uitgegaan van het toetsinkomen van het laatste jaar. Als je korter dan één jaar actief bent als ZZP’er, dan wordt 75% gepakt van je inkomen bij het berekenen van de hypotheek. Als je twee jaar actief bent wordt dit verhoogd naar 90%. Ook hier wordt uitgegaan van een lager jaarinkomen, als de verwachtingen zijn dat je inkomsten verminderen.

Naast bovengenoemde criteria, houdt de SNS Bank ook rekening met je eigen vermogen, je werkervaring, de sector waarin je werkt, en dergelijke. Kortom, ze proberen een beeld te schetsen van jouw financiële zekerheid. Tijdens een gratis oriëntatiegesprek ontvang je op basis van je cijfers een antwoord op de vraag of je een hypotheek kunt krijgen als ZZP’er.

Als dit mogelijk is, dien je rekening te houden met eigen geld. Bij het kopen van een bestaande woning moet je rekenen op overdrachtsbelasting van 2% over het aankoopbedrag, notariskosten (~€1.250), taxatiekosten (~€500), advies- en afsluitkosten (~€2.200) en 0,6% over het aankoopbedrag aan NHG kosten. Voor een bestaande woning van €250.000 komt dit neer op ongeveer €10.450. Bij een nieuwbouwwoning ligt dit bedrag lager en kom je voor dezelfde woning ongeveer op de helft uit. Vanwege het ontbreken van overdrachtsbelasting en taxatiekosten. Al deze bedragen zijn schattingen en verschillen per taxateur en notaris.

#3 ABN AMRO

ABN AMRO is net als SNS Bank een erkende bank in Nederland en ze werken vrijwel op dezelfde wijze voor het berekenen van een ZZP hypotheek. Een hypotheekadvies kost bij ABN AMRO minimaal €1.600, waarbij je professionele hulp ontvangt tijdens het aanvraagproces. Jouw adviseur geeft ook aan wat de eventuele risico’s zijn. Een oriëntatiegesprek is wederom gratis, waarbij wordt aangegeven wat een daadwerkelijk hypotheekadvies zal kosten. Denk aan het oversluiten van een hypotheek, het aanvragen van een extra lening voor een verbouwing, het afsluiten van een duurzame hypotheek, en dergelijke.

Wat betreft de soorten hypotheken, kun je bij ABN AMRO kiezen uit drie verschillende soorten:

Annuïteitenhypotheek: hetzelfde maandbedrag gedurende de looptijd, dit is uiteindelijk duurder dan een lineaire hypotheek
Lineaire hypotheek: een maandbedrag dat afloopt gedurende de looptijd, maar je lost wel iedere maand hetzelfde bedrag af
Aflossingsvrije hypotheek: hetzelfde maandbedrag waarbij je niet aflost en alleen rente betaalt. Dit is enkel mogelijk voor 50% van de marktwaarde

#4 Rabobank

Ook bij Rabobank kun je een hypotheek aanvragen als ondernemer, waarbij het eerste gesprek tevens gratis is. Het grote verschil is dat de Rabobank zelf een inkomensverklaring opstelt, en het is al mogelijk om soms vanaf 6 maanden als ZZP’er een hypotheek aan te vragen. Dit kan alleen als je voorheen in loondienst aan het werk was in dezelfde sector.

Voor de advies- en afsluitkosten betaal je ongeveer €2.600, als je zelf de online voorbereiding hebt gedaan. Dit is behoorlijk wat hoger als ondernemer, aangezien iemand in loondienst voor het afsluiten van een hypotheek voor een eerste woning slechts €1.925 betaalt. Zonder eigen voorbereiding moet je rekenen op €350 extra. Dit is dus zonder de Kosten Koper (KK), overdrachtsbelasting en notariskosten.

#5 De Hypotheker

Tenslotte een aanbieder die vrijwel iedereen kent en zelf geen bank is. De Hypotheker bestaat al sinds 1985 en staat goed bekend onder gebruikers. Het is een van de grootste onafhankelijke adviseurs, waar je dus ook als ZZP’er terecht kunt voor advies. Dit is een onafhankelijk advies waarbij het aanbod van diverse banken aan bod komt, inclusief je eigen bank. Het is een goede methode om meerdere aanbieders met elkaar te vergelijken.

Een kennismakingsgesprek is net zoals bij voorgaande ondernemingen gratis en voor een hypotheekadvies betaal je op basis van de hoeveelheid hulp die je wenst. Voor een eerste woning, inclusief een eigen online voorbereiding, betaal je vanaf €1.495. Voor een tweede woning of meerdere gesprekken betaal je vanaf €2.495 en voor een volledige ontzorging betaal je €3.495. Dit zijn vanafprijzen, dus houd er rekening mee dat je als ondernemer iets meer betaalt voor ieder pakket.

Conclusie

Het is als ZZP’er mogelijk om een hypotheek af te sluiten en het is verstandig om hiervoor bij meerdere aanbieders na te vragen wat de mogelijkheden zijn. De meeste hypotheekverstrekkers werken met de jaarcijfers van de laatste drie jaar, waarbij het meest recente jaar het zwaarste meetelt. Er zijn ook opties als je nog maar een jaar actief bent als ZZP’er, waarbij een inkomen uit loondienst wordt meegenomen in de berekeningen.

Er zijn een aantal manieren om het verkrijgen van een hypotheek te vergroten en een belangrijk aspect is een NHG hypotheek, waardoor het risico voor de hypotheekverstrekker een stuk lager is. Een startershypotheek kan tevens een goede optie zijn om als beginnende ondernemer een duurdere woning te kunnen kopen. Houd er rekening mee dat hier bepaalde voorwaarden aan verbonden zitten, zoals de maximale marktwaarde van de woning.

Er zijn behoorlijk wat bedrijven die hypotheken verstrekken aan ondernemers, waaronder ZZP’ers en starters. Je hebt de keuze uit partijen die meerdere hypotheken met elkaar vergelijken en banken zelf. De kosten van de hypotheek zijn afhankelijk van een groot aantal variabelen, waaronder de rente, looptijd, de hoogte van de hypotheek en je eigen inbreng. Vergeet niet dat er altijd kosten zijn voor het afsluiten van een hypotheek, waarbij die voor een nieuwbouwwoning minder zijn dan bij een bestaande woning. Daarnaast betaal je een bedrag voor de begeleiding tijdens het verkoopproces en deze kosten heb ik hieronder naast elkaar gezet, op het moment van schrijven. Staar je hier niet blind op, want de kosten voor de hypotheek zelf wegen uiteraard een stuk zwaarder mee.

Aanbieder	Eenmalige kosten
Frits	€2.700
SNS Bank	€2.200
ABN AMRO	€1.600
Rabobank	€2.600
De Hypotheker	€1.495*

*prijs is niet specifiek voor ondernemers, dus zal hoger uitvallen

Veelgestelde vragen – FAQ’s

Kan ik als ZZP’er een hypotheek krijgen?

Ja, het is mogelijk om als ZZP’er een hypotheek te krijgen. De meeste verstrekkers vragen om de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar, maar het is ook mogelijk om al een hypotheek af te sluiten als je de jaarcijfers van één jaar kunt voorleggen mits je aan een aantal voorwaarden voldoet.

Kan ik als starter een huis kopen?

Ja, er zijn best wel wat banken die ook een hypotheek verstrekken aan starters. In dit artikel noem ik zelfs een aanbieder die al een hypotheek verstrekt aan starters die nog maar een half jaar staan ingeschreven bij de KvK.

Is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) er ook voor ondernemers?

Ja, een NHG hypotheek is ook mogelijk als ondernemer en als ZZP’er. Net zoals bij iedere hypotheek garantie, moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen.

Wat is mijn jaarinkomen voor het berekenen van een ZZP hypotheek?

De berekening verschilt per bank, maar je kunt het volgende als uitgangspunt nemen: (winst 2023 * 3) + (winst 2022 * 2) + winst 2021 = BEDRAG / 6. Als de winst van 2023 lager is dan het gemiddelde, dan dien je dit bedrag in te vullen als jaarinkomen.

Houd grip op je onderneming met deze lifehacks

Is 24 uur in een dag ook niet genoeg voor jou om je business te runnen? Zou jij meer tijd willen besteden aan je klanten of vak?

Meer uren steken in je klanten, betekent meer uren die je kunt factureren. Klinkt dit als muziek in je oren. Net als minder tijd steken in je administratie? Download het gratis stappenplan voor meer grip op je onderneming en bespaar ruim 1.000 euro per maand.

Bespaar ruim 1000 euro per maand als zzp’er

Met deze 5 lifehacks houd je grip op je onderneming en bespaar je jezelf al gauw 1200 euro per maand. Per maand? Ja, per maand. Jij hebt dit zelf in de hand.

Factureren kan een keer zo snel
Geen mineur van een debiteur
BTW-aangifte in drie minuten
Alle betalingen automatisch in je boekhouding
Geen uren meer missen
Verspil geen tijd en geld meer

Download nu gratis!

Over mij

ZelfBoekhouden is een platform dat vanuit veel passie voor het accountancy vak is ontstaan. Oprichter Mark Rosbergen startte het platform met als doel om mensen te helpen met hun ondernemersvragen, met name op het gebied van boekhouden. Met meer dan 20 jaar ervaring in accountancy worden ondernemers dagelijks geholpen om verder te komen met hun onderneming. Hoe? Oplossingen bieden voor alle ondernemersvraagstukken in de vorm van vergelijkingstools, templates, rijkgevulde artikelen en tips! Wij helpen jouw onderneming verder.

ZZP hypotheek – Dit zijn je opties als ZZP’er